最近有地方政府酝酿出台“经济适用房回购”政策，此举引起了社会上不小的争论，如果细细观察和咀嚼其中一些争论观点，其实可以发现，他们实际上很多都涉及了物权法上的基本理论问题。

　　比如此次争论的焦点之一就是，经济适用房究竟是政府提供的公共产品，还是纯粹私人财产？公共产品抑或非公共产品之谓，从法律理论上讲，它实质上已经触及了所有权的范围及其限制的基本问题，是所有权的行使自由与所有权的负担，即所有权的社会责任限制问题，进一步而言，就是所有权作为一种私权范畴与政府所涉公权的价值权衡问题。综合而言，每一个争论都反映的是物权法的特定问题，而每一个问题的答案实际上都可以在经典的物权法学体系中找到对应的位置，但诚如这场争论所反映的，当现实的利益之争发生的时候，我们却仍缺少一部包含基本物权法律规则的物权法典。

　　可以说这场争论实际上提供了一个喜犹参半的标本：激烈的争论和让人眼花缭乱的观点，实际上非常清楚地反映出各种社会主体对物权法极其现实的利益需求和渴望，对于一部尚在酝酿的法律而言，需求是最好不过的分娩润滑剂，由此看出物权法是多么应时之需，此其喜；而忧则在于，在各方唇枪舌剑的背后暴露出的是，物权法长期阙位导致的令人堪忧的法律空白和认知混乱。

　　其实看看现实中的诸多事件和案例，一个必须承认的现实是，在市场经济活动如此频密、交易形式如此复杂的今天，我们甚至对“什么是物权，什么是所有权，什么是不动产物权，什么是他物权，什么是用益物权”这样一些基本内涵都还没有概念，就早已经跨进了商品房买卖、按揭、担保等等更复杂更专业的物权法律关系中（比如商品房买卖就涉及建筑物区分所有权、共有、占有等更为细化和专业的法律问题），并随之开始了这样那样的纠纷、争吵和烦恼。

　　比如一直争论的“业主”与“物业”冲突问题。其实从根本上讲往往都是些就事论事的循环性“争吵”，为什么呢？因为它们往往都是在缺乏基本物权法律常识的基础上展开的。比如我们耳熟能详的“业主”概念，它实质上不过是房地产行业的一种行业性习惯用语，按照物权法基本理论，它实质就是建筑物区分所有权人，因此其本质上就是一个所有权人的特定类型。而一个掷地有声的“所有权人”定位，使得在任何一个经典物权法规则中，出现如最近一期的《权衡》杂志报道的“业主维权遭到物业肆意暴力袭击”情形都是不可想象的———一个显见的法律常识是，所有权人占有、使用、收益、处分其物的自由是受到法律当然保护的，更别说受到一个非所有权主体的“物业”肆无忌惮的暴力阻挠和损害了。

　　但是即便如此，一个不能否认的事实是，在一些根本性的概念和规则体系都尚未建立的同时，飞快发展的经济生活实践，也使得所有的利益相关方都希冀在未来的物权法体系中看到反映自己利益诉求的文本，这也就是说，我国未来的物权法不可能完全按照既有的经典理论体系进行建构，它必须对现实的利益需求进行适度的反应，但同时又必须处理这样的一种平衡，那就是，作为一个相对“封闭”的法律部门，它的调整范围不可能无限，这就意味着，物权立法本身将必须肩挑起理论构建与现实调整的双重任务，而如何在建立基本的法律规则架构并予以普及化的同时，弥合与多元社会主张之间的分歧并反映其需求，将成为中国未来物权立法的艰巨任务。

　　近日，我们欣慰地听到立法部门表示就物权立法的一些基本问题已经基本达成共识，但愿这是物权立法跨越理论与现实的谨慎开始吧。